O entendimento do STJ é de que a arrematação extrajudicial não altera o conceito de valor venal, e, portanto, o valor obtido no leilão deve ser utilizado para o cálculo do tributo, independentemente do valor de avaliação do imóvel. 

O STJ consolidou o entendimento de que o cálculo do ITBI deve levar em conta o valor obtido na hasta pública. No entanto, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) entendeu que a arrematação extrajudicial possui natureza negocial e difere da hasta pública. Por essa razão, o TJ-PR determinou que o cálculo do ITBI fosse feito com base no valor venal do imóvel, ou seja, o seu valor de venda. Essa decisão foi fundamentada no artigo 38 do Código Tributário Nacional. Diante disso, a empresa recorreu ao STJ.

O ministro Francisco Falcão, relator do caso no STJ, enfatizou que a arrematação extrajudicial “não altera o conceito de valor venal”. Portanto, o valor a ser considerado para o cálculo do imposto deve ser o obtido no leilão, independentemente do valor de avaliação, para refletir as proporções reais do fato em sua dimensão econômica.