Na permuta no local, o proprietário de um terreno troca uma fração ideal por unidades futuras a serem entregues pelo incorporador. Essa prática é comum no mercado imobiliário, pois permite que o incorporador inicie um empreendimento sem precisar comprar o terreno, enquanto o proprietário investe sem os riscos da construção.

Esse tipo de contrato, quando voltado para incorporação imobiliária, apresenta complexidades adicionais, pois o inadimplemento pode afetar não apenas a relação entre proprietário e incorporador, mas também os contratos com adquirentes das unidades do condomínio. Se a incorporação falhar e não estiver sob o regime de afetação patrimonial, o proprietário pode buscar a resolução do contrato de permuta, o que também rescinde as cessões de direitos sobre o terreno, conforme a Lei nº 4.591/1964.

Dessa maneira, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a indenização aos adquirentes deve se limitar à vantagem financeira obtida pelo proprietário do terreno, não ao valor total pago à incorporadora. Isso visa evitar enriquecimento sem causa, já que o proprietário não pode receber o terreno com benfeitorias sem pagar por elas. Se o proprietário agir como incorporador, ele responde solidariamente pelo empreendimento. Caso contrário, ele é equiparado ao consumidor.

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