Por Thiago de Sousa Bezerra e Luis Felipe Costa de Albuquerque

Um popular jargão que os casais que possuem um longo relacionamento costumam ouvir é que “Quem casa, quer Casa!”. Todavia, quando o casamento ou a união estável chega ao fim, surge a discussão sobre a partilha dos bens que foram adquiridos durante toda a relação. A casa que antes era a consumação da relação pode passar a ser o objeto central de conflito, em especial quando o regime de bens não está bem definido ou o estado civil ainda não foi formalizado.

Dessa forma, antes de analisarmos como se dá a partilha do Imóvel Financiado em caso de separação, precisamos compreender os regimes de bens aplicáveis:

União Estável: Na União Estável, segundo o Art. 1.725 do Código Civil, o regime padrão para os bens é o da comunhão parcial, a menos que haja um contrato escrito entre os parceiros estabelecendo outra forma de regulação patrimonial. Portanto, qualquer mudança no regime de bens da união estável requer um acordo por escrito entre os parceiros expressando a vontade de alterar o regime.

Comunhão Parcial de Bens: é o tipo mais comum de casamento, sendo o padrão se as partes não escolherem outro. Nesse regime, presume-se que ambos contribuirão para adquirir os bens durante o casamento. A regra básica é que os bens adquiridos durante o casamento (aquestos) são compartilhados, enquanto os bens que cada cônjuge já possuía antes (particulares) não são compartilhados.

Comunhão Universal de Bens: nesse regime todos os bens se tornam parte de um único patrimônio, incluindo aqueles adquiridos antes do casamento. A exceção são os bens doados ou herdados com cláusula de incomunicabilidade, os de uso pessoal, como livros e instrumentos de profissão, e os rendimentos do trabalho individual de cada cônjuge, como salários e pensões.

Separação Convencional e Obrigatória de Bens: Na Separação Convencional os cônjuges devem firmar um pacto antenupcial para estabelecer que seus bens, atuais e futuros, serão mantidos separados. No divórcio, não há partilha, e cada cônjuge mantém seus próprios bens, pois não há bens em comum, sendo todos exclusivos de quem os adquiriu e registrou em seu nome. No caso da Separação Obrigatória é determinada pelo Art. 1.641 do Código Civil, que exige a separação total de bens para pessoas com mais de setenta anos e para aqueles que necessitam de autorização judicial para casar, como menores de dezoito anos ou maiores de dezesseis anos com pais em desacordo sobre o casamento.

No caso supracitado é importante considerar que o Supremo Tribunal Federal (STF) emitiu uma decisão importantíssima nesse mês de fevereiro (01/02/2024) através do Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1309642, com repercussão geral, em que definiu que o regime obrigatório de separação de bens em casamentos e uniões estáveis de pessoas com mais de 70 anos pode ser alterado pela vontade das partes.

Participação Final nos Aquestos: este é o regime menos comum. Durante o casamento, aplica-se a separação total/convencional de bens, o que significa que cada cônjuge administra seus próprios bens sem precisar de autorização do outro. No divórcio, porém, as normas mudam para as da comunhão parcial de bens, compartilhando-se os bens adquiridos por cada um durante a união.

Considerados os regimes aplicáveis no caso da dissolução da união estável ou divórcio, podemos seguir para compreender como funcionará a partilha do Imóvel Financiado nesses casos.

De acordo com o Código Civil, no regime de comunhão parcial de bens, se um imóvel foi adquirido durante o casamento, ele e qualquer dívida relacionada serão divididos igualmente entre os cônjuges no divórcio. Embora o imóvel financiado tecnicamente não pertença ao patrimônio conjunto do casal, ele pode ser partilhado no divórcio.

No entanto, qualquer acordo feito pelos cônjuges durante o divórcio geralmente não afeta a relação jurídica com a instituição financeira, a menos que a instituição concorde, como no caso de um ex-cônjuge assumindo a dívida.

No caso em que um dos ex-cônjuges assume a parte do outro e as parcelas restantes do financiamento, essa decisão deve ser formalizada por meio de um acordo extrajudicial por escritura pública ou nos autos da ação de divórcio. Todavia, mesmo após essa decisão, haverá uma nova análise de crédito, e se uma das partes não tiver condições financeiras, o financiamento continuará em nome de ambos, sendo a responsabilidade solidária.

Se nenhum dos cônjuges quiser assumir a dívida, a solução é dividi-la. Após a quitação, o imóvel pode ser vendido e as partes recebem suas respectivas quotas. Outra opção é colocar o imóvel à venda antes de quitar o financiamento. É possível transferir o financiamento imobiliário para terceiros com a concordância da instituição financeira. No entanto, é crucial não deixar de pagar o financiamento, pois isso pode levar ao leilão do imóvel.