O Conselho Nacional de Justiça – CNJ colocou em julgamento na última quarta-feira (05/06/2024),  a validade do Provimento nº 93/2020 do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, o qual prevê em seu Art. 954 que “os atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos poderão ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que, neste último caso, seja celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, por Cooperativas de Crédito ou por Administradora de Consórcio de Imóveis”.

O principal ponto de discussão compreendia a possibilidade de ingresso, no Registro de Imóveis, de contrato particular celebrado por qualquer pessoa, ainda que não integrante do Sistema Financeiro de Habilitação ou do Sistema Financeiro Imobiliário, desde que garantido por alienação fiduciária de bem imóvel. Nesse sentido, o CNJ compreendeu que o Provimento supramencionado regulamentava corretamente ao restringir o registro imobiliário de instrumentos particulares para contratos garantidos por alienação fiduciária, apesar dessa posição não ser majoritariamente adotada por todos os Tribunais de Justiça Estaduais.

Dessa maneira, o CNJ decidiu que a extensão dos efeitos de escritura pública prevista pelo Art. 38 da Lei 9.514/1997, autoriza apenas a utilização de instrumento particular com efeito de escritura pública se este for realizado por alguma das entidades integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário, de modo que a possibilidade de todo e qualquer instrumento particular tratar de alienação fiduciária causaria insegurança jurídica e careceria de sustentabilidade, razão pela qual ao julgar valida a disposição do Provimento nº 93/2020, resolveu regulamentar de forma geral o entendimento de todos os Tribunais acrescentando ao Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça, os seguintes dispositivos:

Art. 440-AN. A permissão de que trata o art. 38 da 9.514/1997 para a formalização, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, é restrita a entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI (art. 2º da Lei n. 9.514/1997), incluindo as cooperativas de crédito.

I – Administradoras de Consórcio de Imóveis (art. 45 da Lei n. 11.795, de 8 de outubro de 2008);

II – Entidades integrantes do Sistema Financeira de Habitação (art. 61, § 5º, da Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964.

Levando-se em considerações os aspectos anteriormente apresentados, cabe ressaltar a grande controvérsia que permeia a decisão do CNJ, tendo em vista que ao interpretar o  disposto na Lei nº 9.514/1997 o órgão “coloca palavras na boca” da legislação que é pragmática ao dispor em seu Art. 22, § 1º, o seguinte:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º.  A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena.

Desse modo, observa-se que a legislação é clara e inequívoca ao estabelecer que a alienação fiduciária poderá ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica, expressando também que não é atividade privativa dos órgãos que operam no SFI, ao contrário do entendimento do CNJ. Não obstante, a legislação ainda atribui a forma pela qual o instrumento deverá ser pactuado para ser dotado de legalidade.

Isto posto, verifica-se que o próprio dispositivo garante mais um aspecto de validade ao Art. 22, § 1º, por meio da extensão dos efeitos de escritura pública para os contratos particulares de alienação fiduciária que podem ser contratados por qualquer pessoa física ou jurídica, não sendo privativo das entidades que operam no SFI, portanto, o CNJ de forma temerária e contrária as disposições previstas pela própria Lei nº 9.154/1997, atribui interpretações errôneas de normas que estão taxativamente previstas.

 Em conclusão, compreendemos a importância da tutela pública em negócios privados como meio para lhes conferir juridicidade e autenticidade, contudo, o CNJ não pode agir de forma a alterar a interpretação e aplicação de uma legislação. A Lei nº 9.154/1997 regulamenta de forma objetiva como a Alienação Fiduciária de Imóveis deve ser realizada, atendendo aos interesses e autonomia da vontade daqueles que atuam no setor.

A extensão dos efeitos de escritura pública para instrumentos particulares, servia como medida para reduzir os custos com registro desses Imóveis, tornando a sua aquisição menos onerosa para as Partes que apenas precisavam realizar o reconhecimento de firma dos Contratos e averbação na Matrícula do Imóvel, desburocratizando e tornando mais célere, prático e barato realizar esses negócios.  

Conforme a decisão do CNJ, as Corregedorias-Gerais de Justiça dos Estados e do Distrito Federal devem adequar suas normativas no prazo de 30 (trinta) dias, de modo que aqueles que desejam realizar a Alienação Fiduciária de Imóvel deverão levar os contratos para registro, sendo o prazo até o dia 06 de julho de 2024, contudo, deve-se observar que a Corregedoria-Geral de Justiça do seu Estado poderá publicar a correção das normativas antes do prazo supramencionado.

Por Thiago Bezerra
Sócio da área Imobiliária