Por Thiago de Sousa Bezerra e Luis Felipe Costa de Albuquerque

O Conselho Nacional de Justiça – CNJ, decidiu recentemente que, a análise do Procedimento de Controle Administrativo n° 0000145-56.2018.2.00.0000 sob relatoria do Dr. Mário Goulart Maia, em que por unanimidade, julgou o pedido parcialmente procedente para anular o Art. 852 do Provimento CGJMG 260/2013, na parte que restringe o uso do instrumento particular para constituição das alienações fiduciárias de bem imóvel às entidades integrantes do SFI e Cooperativas de Crédito. Determinando aos Tribunais de Justiça que normatizaram os procedimentos para constituição de alienação fiduciária de bem imóvel adequando suas normas internas aos termos da referida decisão.

A decisão do Egrégio Conselho é objeto de discussão, tendo em vista que a Lei nº 9.514/1997, que rege o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, autoriza o contrato de alienação fiduciária tanto na forma de escritura pública como por instrumento particular, contudo, não aborda expressamente a extensão a particulares dessas prerrogativas, conforme havia sendo estipulado pelos Tribunais de Justiças em todo o Brasil.

A decisão em comento, está em consonância com o Art. 108º, do Código Civil e Art. 38º da Lei 9.514/97, os quais definem que os atos e contratos relativos à alienação fiduciária de bens imóveis e negócios conexos poderão ser celebrados por escritura pública ou instrumento particular, desde que, nos casos de instrumento particular, seja celebrado por entidade integrante do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, Cooperativas de Crédito ou por Administradora de Consórcio de Imóveis (Art. 954º das Normas de Serviço do Extrajudicial).

Levando-se em consideração os aspectos apresentados, consolida-se no mercado a prática do registro de alienações fiduciárias entre particulares por meio de escrituras públicas, ainda que Códigos de Normas de Serviços Notariais e Registrais a nível Estadual definam que estes procedimentos possam ser realizadas mediante instrumento particular, devendo este ser o procedimento adotado pelos Cartórios de Registro de Imóveis, sendo necessário que os Tribunais de Justiça realizem também os ajustes normativos necessários para a adequação a decisão vinculante do Conselho Nacional de Justiça.

Nesse contexto, considerando a possibilidade de intervenção do CNJ, surgem preocupações quanto ao impacto em diversos contratos de alienação fiduciária, o que pode resultar em uma instabilidade jurídica e ações judiciais que tenham a garantia de contraditório e ampla defesa prejudicados pelos efeitos da decisão.

Em conclusão, a recente decisão do CNJ torna obrigatória a escritura pública de alienação fiduciária entre particulares, permitindo a forma privada apenas para as entidades financeiras do SFI e do SFH. Essa medida é crucial para a implementação administrativa pelas demais Corregedorias Gerais da Justiça, visando a redução dos casos de fraude em negócios jurídicos celebrados por meio de instrumento particular, proporcionando maior segurança jurídica e proteção aos consumidores.

Saiba mais

https://atos.cnj.jus.br/files/original1903002023082264e5066486f35.pdf.